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时间:2022-11-24 来源网站:白菜财经网

招商地产:从2个金地变成1个金地 不再四大天王

招商地产:从2个金地变成1个金地 不再四大天王 更新时间:2011-3-8 9:04:05   理财周报记者 丁青云/文

这是一只大象。一只找不到节奏和市场感觉的大象。这只大象是招商地产,曾经的地产四大天王之一。

在新公布的中国房地产数据测评中心的2010年榜单上,地产四大天王“招保万金”命运出现分化:万科登顶千亿销售额,保利地产跨过600亿大关,金地集团销售额翻了7.8倍。招商地产则以143亿的销售额排在第18位,销售额较2009年降了14亿,名次降了2位,被绿地、绿城、万达、龙湖等一众后起之秀赶超,风光不再。

7年前,招商地产的销售额是万科的45%,保利的77%,金地的1.1倍。

现在,招商地产的销售额只有万科的14%,保利的22%,金地的51%。

很慢。这是众多分析人士对招商地产这7年的论断。

招商地产最大的问题在哪里?“公司战略。虽然他们也在到处谈土地,但从速度来说,太稳健,没有节奏,没有市场感,没有金地的疯狂,也没有万科审时度势的爆发。”北京一位知名分析人士认为。

“这和股东背景有关系。大股东招商局风格向来比较稳健,受集团文化影响较大。”中投证券首席分析师李少明说。

答案是多很面的。

失去的7年:从2个金地到1个金地

2004—2011年,是中国地产业发展最迅速的7年。但恰恰在这7年,招商地产落单了。从各个指标看,招商地产都被对手远远抛在后面。

从销售额看,2004年,招商地产、金地集团、保利地产、万科的销售额分别为34.7亿、31.7亿、45亿、76.6亿,四者差距不大。此时,招商地产与金地、保利站在同一起跑线上。

2010年,万科销售额达1026亿,7年增长12.4倍;保利销售额660亿,7年增长13.7倍;金地销售额280亿,7年增长7.8倍;而招商地产销售额仅143亿,7年仅增长4.1倍。

在中国房地产数据测评中心的2010年榜单上,招商地产被划分至销售额在100亿-200亿的第三梯队,当年“招保万金”唯我独尊的风光不再。

从总资产规模看,2004年末,招商地产总资产达84.6亿,远超保利的42.2亿、金地的58.6亿。7年后,招商地产总资产被保利、金地大幅超越。2010年9月底,招商地产总资产543.8亿,只有万科1879亿总资产的29%,只有保利1368亿总资产的39.8%,只有金地656亿总资产的83%。

从净利润看,2004年,招商地产净利3.6亿,当时,保利和金地净利仅1.9亿、2.5亿。7年后,招商地产被万科、保利远远甩开,开始被金地追上。2010年前三季,招商地产净利润14.3亿,比万科少18.4亿,比保利少8.6亿,和金地不相上下。

从土地储备看,招商地产目前有53个储备项目,土地储备为1271万平米,据推算,可支持6年30%的复合增长;金地土地储备约1676万平方米,够开发3年;万科土地储备约3698万平方米,够开发2-3年;保利地产土地储备3722万平方米。综合比较,招商地产土地储备最少,最大悬念仍是大股东手中的资源。

从市值看,2004年末,招商地产市值为49亿,当时,金地市值只有26亿。招商地产市值相当于两个金地。7年后格局扭转。3月3日,招商地产市值为286亿,金地为290亿,市值比金地少了4个亿,不到1个金地。

战略定位和市场节奏之惑

招商地产为什么如此之慢?众多分析师将矛头指向其战略定位。通俗讲,就是一个“路线”、两个“依赖”:即低周转高毛利中高端路线,依赖大股东、依赖核心区域。

“招商地产走的是中高端高毛利低周转路线,而且国企味道比较浓,市场嗅觉相对差一些。”广州一位不愿意透露姓名的分析师表示。

招商地产选择了低周转高毛利的“少数派”的路线。与之相对的是,万科、保利为代表的高周转模式。前者注重毛利回报、资金链安全,后者注重资产高速运转、规模扩张。

“你可以用稳健形容招商地产,或者说是保守。这种风格影响到拿地和扩张。中高端路线决定不可能进行大规模扩张和复制,扩张当然也快不起来。”前述广州分析师表示。

招商地产的保守,在拿地上表现得淋漓尽致。

从近几年招商地产拿地的节奏看,呈现的是逐年均增的稳健风格,近三年均衡在土地储备增长率在15%左右,感觉不到市场节奏的变化。

招商地产唯一的一次激进扩张是在2007年,当年拿下447.53万平方米土地储备,招商地产现在超过1/3的土地储备来自2007年。

但这次激进突围并不顺利:2007年扩张;2008年释放销售,连续碰到金融危机及行业调控被大量囤积;2009年碰到机遇,收入爆发性增长;2010年融资失败,再被打压。

自此,招商地产重新回归保守。中投证券分析师李少明认为,相对大量的土地储备,招商目前的结转速度不够快。

广发证券分析师赵强对理财周报记者表示:“招商地产的扩张速度一直比较慢。从这几年发展趋势上看,万科这种高周转模式更具备竞争力,尤其是在当前政策调控下,中高端住宅受到的影响更大一些。”

但一个微妙信号是,2009年以来,招商地产有意识地提高了速度。2009年招商地产资产周转率从0.11提升至0.24,大幅度缩小与万科、保利和金地的差距。2010年前三季度,招商地产资产周转率为0.19,略高于万科、保利、金地。

“富二代”长不大的纠结

招商地产战略定位的背后,是对大股东深深的依赖。出身豪门招商局,招商地产是典型的“富二代”。

“招商地产大股东资源很多,比较依赖大股东,不用像对手一样在外面激烈拼杀,不用这么累。”上海一位不愿透露姓名的分析师表示,“在强大父亲的护佑下,招商地产自身的竞争力并没有充分发挥出来。”

相比之下,其他三者更有进攻性。“万科和金地的第一大股东持股比例都比较小,高管自我管理的色彩比较浓,股东市场化方面没有障碍。虽然保利也是央企,但军人作风比较激进务实。”中投证券分析师李少明表示。

这可以从招商地产区域布局看出。招商地产从深圳起步,珠三角区域是核心,占38%。其中,深圳土地储备比例为11%,且集中于蛇口等核心区域,土地储备过度集中在一线城市和消费力较强的二线城市。从区域贡献比看,在“招保万金”中, 招商地产最依赖本部区域,外延辐射能力最弱。不过,近几年来,招商地产的土储区域集中度逐步降低。

缓慢的招商地产,是招商局三大核心业务中最薄弱的一环,成为大股东的心病。2009年末,招商地产仅占招商局总资产的18.3%,远远低于交通和金融业务。

而大股东的战略调整似乎在悄然进行着。

2010年8月,李建红就任招商总裁,其曾任远洋地产董事局主席,是招商局第一个有地产公司高管背景的总裁。

今年2月16日,招商地产公告称,原董事总经理林少斌升任董事长,原董事长孙承铭则前往大股东招商局担任副总裁,分管地产业务。

“这是正常升迁,管理层人员也没有什么太大改变,还是那个团队。”广发证券分析师赵强表示仍要继续观察。

此外,有分析人士指出,招商地产发展这么慢,一个重要原因是缺乏相应的激励机制。

“万科推出了股权激励,保利高管也持有股权,金地对管理层也有相当的激励,但招商地产并没有。”李少明说,“据我们了解,招商地产今年应该会推出相应的激励措施。”

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